证券代码:001979 证券简称:招商蛇口

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2021年度董事会工作报告

一，2021年度董事会会议召开情况

2021年度，公司共召开了18次董事会，具体如下:

二，董事会对股东大会决议的执行情况

报告期内，公司董事会根据《公司法》，《证券法》等有关法律，法规和《公司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行了股东大会决议的各项决议。

三，董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

经济市场环境分析

2021年，中国经济发展仍保持全球领先地位，但经济增速逐季放缓上半年经济开局较好，出口和地产双轮驱动带动建筑业，中游制造业以及疫情相关行业高增长，海外复苏带动贸易扩张，进入下半年，房地产行业在严格的监管调控措施下快速降温，再加能耗双控政策升级，经济增速下行压力加大

在房住不炒，因城施策总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线，房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府，房企，银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控形成完整闭环2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%虽然商品房交易规模达历史最高水平，但增速明显回落特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易，土地市场，房地产开发投资，新开工面积都呈现逐月下滑态势稳健经营的企业被推到了舞台中央，但同时也面临巨大挑战

房地产市场发展逻辑发生了根本性变化1998年，我国实施住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化社会化的住房新体制自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为国民经济的支柱性产业房地产行业二十多年的快速发展，主要得益于人口红利，城市化红利，经济高增长红利和房地产金融化红利四个红利，但目前有的红利已经消失，有的红利则在逐步减弱从人口红利看，我国正面临人口总量减少，结构老龄化的压力从城市化红利看，我国城镇化率已超过60%，高速增长不再从经济高增长红利看，过去二十多年，我国经济基本保持两位数或较高的个位数增长，最近几年来从高速增长转入中高速增长阶段，当前经济增长还面临较大的下行压力从房地产金融化红利看，房地产行业正在去金融化

去投资属性和去杠杆化房地产市场开始回归本源，房子更多体现为人们的居住需求

房地产行业正面临前所未有的格局，虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进，根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展产业地产方面，国家出台顶层政策，释放基础设施公募REITs等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资，变现通道，在市场竞争中赢得先机同时，在各地政策引导下，创新发展要素将持续向特色园区聚焦，特色产业园区将呈现引领性的发展态势

在新冠疫情的冲击下，国际邮轮运营依然困难重重国内对于中资邮轮的新政不断加持，多地十四五规划提及无目的地海上游试点，为疫情常态化下邮轮复航创造可能的突破口国家十四五规划纲要提出完善邮轮游艇发展策略，海南，福建，上海等地邮轮利好政策频出，邮轮产业长期向好的发展趋势未变

公司经营情况概述

回顾2021，百年变局加速演进，新冠疫情始终反复，宏观经济增速和房地产市场双双下行在极为严峻的形势下，招商蛇口始终保持战略定力，防范行业风险，加快转型步伐，坚持践行一城一模板，一业态一模板和一园一策三个一工程，持续对标优秀同行，提升公司经营管理效率，实现逆市稳步发展

1，开发业务全面提效，经营业绩稳步增长

报告期内，公司聚焦开发业务操盘能力提升，坚持现金为王，发力品质与服务，促进运营提质，经营提效2021年1—12月，公司累计实现签约销售面积1，464.47万平方米，同比增加17.77%，累计实现签约销售金额3，268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7城市深耕成效显著，深圳，上海，苏州，南京，合肥，徐州等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模当地排名前十

报告期内，公司围绕区域聚焦，城市深耕，优先布局高能级核心城市。全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1，559万平方米，

权益面积886万平方米2021年，公司在划定的强心30城中权益地价投入占总投资额的比重达90%，最近几年来，公司坚定执行城市深耕策略，2021年单城资源投放近30亿元，力度较去年进一步提升，前10城投资占比达到62%，较去年提高10个百分点，重点布局上海，南京，广州，杭州，武汉，重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%公司坚持多渠道投资拓展，坚定执行综合发展2021年，公司在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区，武汉神龙，合肥新站，宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米另外，公司全年在兼并收购和参与城市更新持续发力，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米，全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值超1，200亿元此外，公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目

报告期内，公司服务与践行国家战略和重要倡议，积极参与一带一路和国家新区的开发建设，雄安新区，海南自贸港，长江经济带，粤港澳大湾区建设持续有序推进，重大项目加快落地，其中吉布提国际展示中心及创新和海事卓越中心建成启用，雄安新区容东片区B1组团安置房及配套设施项目全面交付，海南博鳌乐城国际医学产业中心正式启动。

报告期内，公司开发业务实现高质量发展，产品力在2021年克而瑞中国房企产品力TOP100排名首次进入十强，玺系产品线入选2021年克尔瑞十大顶级豪宅产品系，南通滨江玺荣获2021年克尔瑞全国十大高端作品，深圳半山臻境入选2021年克尔瑞全国十大轻奢作品，沈阳招商公园1872入选2021年克尔瑞全国十大品质作品公司持续推进精品计划打造精品项目，强化项目设计方案，展示区验收，交付样板段验收等全过程质量管控，不断提升项目落地品质2021年还呈现出一批如上海外滩玺，苏州琴鸣雅苑，成都时代公园，杭州花园城，西安丝路中心等高品质项目，深受客户认可

2，持有业务实现突破，四大业态加速经营恢复

面对行业寒冬，公司稳步推进战略转型，秉持持有业务双百战略，在拳头产品，专业运营，数字化赋能等多方面持续发力，推动公司持有业务的发展。

在对各城市商业潜在价值机会进行价值梳理的基础上，公司明确了一二线核心商业为主，二三线区域绝对核心为辅的商业拓展策略，围绕商业资产管理全周期价值链，搭建并完善相应的管理体系报告期内，公司积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海，南京，成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米，获取轻资产项目3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目，宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目2021年，杭州七堡花园城，徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目顺利开业，其中杭州花园城品牌开业率89%，开业5天客流21万人次，凯里九方实现招商率96％，开业率83%，近40%品牌首进凯里市场截至年末，公司主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海，深圳，南京，成都和重庆等16个城市公司写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，提升写字楼业务管理水平和行业影响力截至年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京，上海，深圳，武汉等城市

2021年，公司酒店及公寓业务积极应对疫情，发展持续向好酒店业务不断提升业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌报告期内轻资产输出取得突破，通过市场化竞争成功中标重庆科学会堂项目，公司首家中高端商务及生活方式酒店——太子伊敦睿选酒店在深圳正式开业，首家伊敦度假酒店于千岛湖焕新上市，创新推出南海品牌月饼截至报告期末，公司主要运营管理的酒店共14家，包括国内12家，国外2家

公寓业务持续打造壹栈人才公寓，壹间精品公寓，壹棠/CM+服务式公寓等产品体系报告期内，通过建立营销联动机制，打造线上线下一体化运营服务系统，加强产品迭代更新，夯实客户服务精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值

3.6万间，致力于为客户提供高品质，个性化的居住服务。

3，推动高质量综合发展，园区业务成果丰硕

园区业务是助力公司高质量综合发展的重要板块，城市，产业，发展是园区业务愿景的核心元素，目前已经布局覆盖国内长三角，粤港澳大湾区，长江经济带及一带一路沿线国家公司布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里，代表项目包括漳州开发区，海南三亚深海科技城和博鳌乐城，蕲春健康产业新城，深圳前海自贸区和大连太平湾，特色产业园区有效引领片区产业集聚和全新升级，公司目前主要运营管理的网谷，意库和智慧城三条产品线共计25个项目，布局15个城市，规划建筑面积475万平方米其中，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，布局9个城市，建筑面积4.7万平方米的13个创库项目中7个项目已进入运营期报告期内，园区业务强调产业优先，打造产业发展综合平台，通过专业支持为公司创造协同价值，通过提供综合服务为政府，企业，人才，合作方创造更大的发展空间利用园区平台，公司大力开展产业投资与创新孵化，强化产业+基金模式，实现投带联动

报告期内，秉承先行先试的改革精神，以公司原持有的万融，万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区投，融，建，管，退全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴，创新产业的发展提供有力支撑至此，公司形成了蛇口产园REIT和招商局商业房托境内外双平台，覆盖产园，商业等多业态，有效助力公司持有业务的发展

4，招商积余拉开并购序幕，迈入谋划高质量发展新阶段

招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，坚定12347战略方向，以加快发展为中心，谋新篇，布新局，确定了赶超进位的战略目标，以品质提升，品牌建设为抓手，大力推动大物业+大资管生态圈建设，积极打造沃土云林综合性云科技平台型商业模式，顺利推进融合融效工作报告期内，物业管理市场拓展持续发力，投资并购实现突破，成功摘牌上航物业，南航物业，锁定增资深圳汇勤，逐步形成一套针对优质标的收并购的推进模式，全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%

截至2021年末，招商积余物业在管项目达到1，717个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%，其中，非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积

1.15亿平方米招商积余全年实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%，归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%

5，邮轮业务疫情常态化下创新突破

公司邮轮业务以国内领先，全球一流的邮轮运营服务商为目标，紧跟国家政策，在疫情常态化下进行创新突破，多方强强联合，船，港，城，游，购，娱一体化运营，获得了广大消费者的认可。

2021年，公司率先组建国内第一家五星旗游轮公司招商维京游轮，首艘五星旗游轮招商伊敦号正式投入沿海航线运营，真正实现了游轮运营从零到一的突破，开启了全新的中国沿海海岸人文之旅，为国内消费者提供了高品质游轮产品与服务湾区游业务持续纵深发展，大湾区二号投入运营，海上看湾区项目进入双船运营模式，航线丰富度不断提升，为27万余名旅客带来独特的海上生活方式体验，打造粤港澳大湾区海上文旅特色品牌水上客运推出香港机场航线留学生专班，全力保障留学生正常出行，彰显央企社会责任与品牌美誉度邮轮港口综合能级不断提升，积极推进智慧港口建设，服务及商业模式创新，标准化总结输出，助力邮轮与园区，社区的业务协同，多维打造邮轮港生态样板

6，大健康赋能主业显成效

报告期内，公司积极应对疫情反复对大健康产业造成的冲击，公司大健康业务以赋能综合发展，轻重结合，以轻为主，聚集新技术，新业态为指导，加强营销能力建设，年内健康管理和养老业务在营业收入和入住率层面均有显著提升健康管理业务构筑全新的地产+健康智慧康养赋能综合发展的商业模式，成功拓展落地西安未央玺，昆明依云国际，成都简阳，无锡公园上城，成都双流天府玺5个项目，进一步扩大业务版图并丰富产品业态，养老业务重点推进机构—社区—居家三级联动模式落地，新开业盐田观颐二期，杭州观颐养护院，蛇口观颐二期3个养老项目，同时积极探索社区居家服务，推动业务模式由重向轻转变，深圳及常熟两家国际医院按计划施工建设中

7，科技创新，数字化助力转型发展

2021年，数字化建设以加强经营管理效率和提升客户体验为出发点，结合

业务需求与管理痛点，围绕公司投资管理，运营管理和营销管理全面数据化开展工作开发业务方面，深化投辅地图应用，推进投资管理提效，实现全周期运营管理及监控分析线上化，以科技创新提升操盘能力，优化线上营销平台，通过数字化营销手段，赋能营销管理，提升客户体验感持有业务方面，搭建数字化持有物业经营分析体系，实现经营数据可视化，实时掌握经营现状和洞察经营发力点此外，智慧空间联动稳步推进，生态创新以会员为中心，通过招商荟平台打通各业态全渠道数据信息，实现一体化服务和客户一致性体验

8，提升组织能力，强化内生动力

报告期内，公司通过管控模式，组织架构，权责体系，内部协同等方面持续优化和创新组织管理模式，重点落实持有业务专业化，垂直化管理体系，以市场化，业绩化，专业化，垂直化为导向，强化精益管理，持续深化薪酬激励机制改革，积极落实轻重并举战略，创新管理型+项目型的生态型组织模式，差异化考核激励机制设计，牵引轻资产业务发展，持续完善人效体系，深化管理和应用，牵引各业务单位建立人效管理体系，赋能组织管理，为业务赋能。

9，多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可

年内，公司优化销售回款管理举措，持续提升签约回款率，缩短回款周期，合理安排资金，加快资金周转速度，大力提升现金流管理能力，强化财务管理，加强资金集中管理，提高资金综合使用效率，积极开展直接融资工作，票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低，有效调整债务结构并大幅降低综合融资成本，全年综合资金成本为4.48%，持续做好债务规模管控，年末三道红线监测指标全部绿档，为公司持续发展奠定坚实的基础。

报告期内，公司凭借领先的综合实力，出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣:以营业收入，利润，资产和市值综合评分在福布斯2021全球企业2000强榜位列385位，2021年《财富》中国500强第85位，中国房地产TOP10研究组评选的2021中国房地产百强企业位列第8位，时代周报2021年度中国房地产最具稳健性公司，2021年度中国典范雇主，《经济观察报》2021品牌价值典范企业第十八届蓝筹年会综合实力10强企业等奖项，公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范，高质量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中获得最高级别A考核结果，是深市各板块中

唯一一家连续18年考评为A的上市公司，获评国际金融报2021年度ESG先锋企业，公司持有物业品牌行业影响力进一步加大，获评2021年度中国商业地产TOP100，2021中国商业地产年度影响力企业，克尔瑞2021年全国产城发展商综合实力TOP30第1名。

公司未来发展的展望

1，市场环境分析

2022年，宏观经济运行仍将面临较多的下行压力，伴随着全球复苏进入后半程，海外主要经济体货币政策开始调整，全球增长动能趋于减弱疫情反复扰动消费复苏，降低经济增长对房地产依赖的结构性调整以及债务压力持续处于高位等因素将为国内经济修复带来挑战，稳字当头，稳中求进将是中国经济的主基调

在房住不炒的总基调下，房地产的居住属性将进一步强化，伴随着政策对刚需和改善型购房需求边际改善，房地产行业将逐步平稳运行产业土地政策收紧，行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去，企业需要在现有存量的基础上进行盈利深挖，打造精细化的运营模式，通过轻资产运营进行扩张，促使园区业务产生持续性的利润贡献旅游业的发展走势将与疫情紧密关联，大概率呈现先紧后松，内主外辅的发展新格局，出入境旅游总体上仍处于停滞状态，内循环仍是未来三年的主旋律

2，十四五战略新征程

在十四五战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，着力构建现金牛，成长型，创新型，平台型及机会型的业务组合，积极打造邮轮，产业园区，集中商业及招商积余四大核心IP。

面对行业重大变局，公司重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上将坚定三个转变落实到公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向，二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度，三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色，形成品牌，提升能力，形成文化。

至十四五规划期末，公司力争综合发展取得显著成效，成为中国领先的

城市和园区综合开发运营服务商。

3，2022年度经营计划

2022年是公司的品质年品是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌，质是在新发展形势下，转变发展观念，全面提升发展质量，实现内生增长公司将坚定三个转变，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地，力争实现签约销售金额3，300亿元，新开工面积1，400万平方米，竣工面积1，400万平方米的业绩目标公司将坚持行稳致远，守正创新，卓越追求的经营管理理念，进一步聚焦核心城市，核心地区发展业务，盘活存量资产，优化存货结构，推动科技创新及产业转型，实施精细化运营管理，加快内生增长，实现公司高质量良性循环发展

4，可能面临的风险

国内外宏观形势变化

当前新冠疫情依然在全球蔓延，对世界的巨大冲击或将持续全球经济增长放缓，国际格局复杂多变，国内经济恢复结构性压力等问题会在未来一段时间内长期存在新冠疫情引发了各国对自身产业链完备性的重新认识，萌生的去全球化思潮以及新型地缘政治等因素，使得全球贸易风险加大，或将进一步引发相关企业经营困难甚至倒闭等连锁反应，进而影响房地产市场需求

房地产市场及政策变化

中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期目前来看，调控的核心是稳，在坚持一城一策的前提下，市场趋冷政策会放松，市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态，房地产税的立法工作仍在推进过程中，市场各方对于其何时落地，如何落地的预测各不相同，加之住房制度改革，人口人才政策，棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将进一步增加公司的经营和转型压力

产业新城建设开发进度存在不确定性

产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大，合作方式复杂，需要一定的谈判周期公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大，方案沟通费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建设的时间存在不确定性

邮轮市场恢复进度存在不确定性与国内游轮发展机遇新冠疫情给全球邮轮行业带来了巨大冲击，目前国际邮轮市场恢复较快，国内邮轮市场受限于国家疫情防控策略，预计短期内难以放开国际邮轮在中国市场的运营仍存在较大的不确定性，内循环仍将是未来一段时间内的主旋律公司五星旗游轮目前开展的国内沿海航线属于新业务，新市场，航线产品，目的地开发成熟度不足，大众认知较为有限，市场培育需要一定时间但中国市场外籍邮轮恢复营运的不确定性，为公司五星旗游轮建立国内沿海游轮市场竞争优势提供了难得的机遇期

四，法治建设工作情况

2021年度，公司法治建设工作主要包括以下内容:结合公司业务特点开展《民法典》研究工作，发布对房地产业务影响等研究报告，明确公司总法律顾问列席公司董事会，进一步完善公司规章制度体系，完成对公司40余项流程规章制度的法律合规审核，并完成120余份标准合同的制定和修订，为公司30余项重大的投融资业务，创新业务提供法律专业支持，2021年内办结14宗1，000万元以上的重大案件，对部分城市更新项目，重大合同履约等实施法律合规检查，形成检查报告或发布法律合规风险提示，就标准合同条款等法律合规风险问题发布6份法律合规风险提示，组织开展多次法律合规培训持续推进央企合规管理试点工作，2021年实现合规管理下属二级单位全覆盖的目标，各单位持续围绕四大支柱开展合规管理工作，完成《个人信息保护合规手册》及《持有物业风险防范合规手册》编写及发布，防范海外业务法律合规风险，编写《香港合作开发房地产合规手册》等

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

董 事 会二〇二二年三月十八日