最近几天，沪深交易所分别发布实施《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务规则—保障性租赁房指引4号》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引4号—保障性租赁房》，规范和指导保障性租赁房基础设施REITs试点发行工作指引主要包括业务参与机构和基础设施项目，回收资金的使用和监管，运营管理和信息披露三个方面

在业务参与机构和基础设施项目方面，原权益所有人应是开展保障性租赁房业务的独立法人单位，不得开展商品房和商业房地产开发业务，不得以租赁住房名义变相为非租赁住房等房地产开发项目融资，不得变相规避房地产调控要求原业主控股股东或其关联方的经营范围涉及商品房，商业地产开发的，原业主应当与商品房，商业地产开发业务在资产，业务，财务，人员，机构等方面有效隔离，保持相对独立

基础设施项目应权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，经相关部门认定为保障性租赁房项目，配租对象和租金标准符合相关政策要求基础设施项目运营时间原则上不得少于3年运营时间不足3年的，项目应符合基建基金上市要求，符合市场预期，确保风险可控，并已能实现长期稳定收益

在回收资金的使用和监管方面，为促进保障性租赁房领域的投融资良性循环，《指南》明确指出，因特殊原因无法正常实施回收资金投资计划，确需改变回收资金用途的，原权利人应当向本所提交回收资金投资变更报告， 基金管理人应当确认其符合回收资金投资的要求，并披露中期报告。

为防止回收资金进入非租赁住房等房地产开发领域，原业主控股股东或其关联方经营范围涉及商品房，商业地产开发的，要求原业主建立并落实回收资金管理制度，严格实施回收资金闭环管理同时，明确回收资金投资的新项目通过子公司或者其他关联方实施的，子公司或者其他关联方还应当遵守原股权持有人的回收资金相关管理制度

在运营管理和信息披露方面，《指引》要求基金管理人和运营管理机构根据国家有关保障性租赁房的政策，制定相应的运营管理机制，提高运营效率，推进保障性租赁房领域运营管理的专业化根据保障性租赁房基础设施REITs的特点，明确募集说明书除常规披露外，还应披露原所有权人的业务独立性，保障性租赁房的认定依据和历史运营数据，回收资金的使用安排等

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